서울시의 ‘모아주택’이 도입 4년 만에 첫 준공 사례를 냈다. 재개발이 어려웠던 노후 저층주거지를 블록 단위로 묶어 정비하는 방식이 실제 주택 공급으로 이어지기 시작한 것이다.
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| 출처 - 서울시 홈페이지 |
서울시는 8월 25일 광진구 구의3동 한양연립 모아주택을 준공했다. 기존 99세대 규모의 노후 주거지는 지하 2층~지상 10~15층, 4개 동, 215세대 규모의 공동주택으로 바뀌었다. 9월부터 입주가 시작된다.
한양연립은 2024년 2월 착공한 모아주택 1호 사업이다. 통합심의 이후 8개월 만에 착공했고, 착공 2년 6개월 만에 준공됐다.
왜 모아주택이 나왔나
서울에는 재개발이 필요한 노후 저층주거지가 많지만 대규모 정비사업을 추진하기 어려운 지역도 많다. 신축과 노후주택이 섞여 있어 재개발 요건을 충족하기 어렵고, 좁은 골목과 주차난, 반지하 주택 등으로 주거환경은 열악한 곳들이다.
서울시는 서울시 전체 저층주거지 면적의 상당 부분이 재개발 요건을 충족하지 못해 정비에서 소외돼 있다는 점에 주목했다. 이에 2022년 1월 ‘모아주택·모아타운’을 새로운 저층주거지 정비 방식으로 발표했다.
다만 소규모주택 정비 자체가 2022년에 처음 등장한 것은 아니다.
정부는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」을 제정해 소규모주택정비사업의 법적 틀을 마련했다. 이 법은 자율주택정비사업과 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 등을 제도화하고 사업절차 간소화와 건축규제 완화 등의 특례를 두고 있다. 법은 2018년 시행됐다.
서울시의 모아주택은 기존 소규모주택정비사업을 활용하면서 서울의 저층주거지 실정에 맞게 블록 단위 개발과 기반시설 확보, 규제 완화, 행정지원 등을 결합한 서울형 정책 모델이라고 볼 수 있다.
모아주택과 모아타운은 다르다
두 용어는 함께 사용되지만 역할이 다르다.
모아주택은 개별 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발하는 소규모주택정비사업이다. 서울시는 지하주차장과 지상 녹지, 저층부 커뮤니티시설 등을 갖춘 공동주택을 주요 모델로 제시한다.
모아타운은 여러 모아주택이 추진되는 지역을 하나로 묶어 관리하는 개념이다. 법적으로는 ‘소규모주택정비 관리지역’ 방식을 활용하며, 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상인 지역을 대상으로 한다. 도로·공원·주차장 등 기반시설을 함께 계획하는 것이 핵심이다.
모아주택은 ‘사업 유형’이라기보다 서울시가 기존 소규모 정비사업을 묶어 활성화한 정책적 개념에 가깝고, 모아타운은 그 사업들을 지역 단위로 묶어 기반시설까지 함께 관리하는 틀이다.
재개발과 무엇이 다른가
가장 큰 차이는 정비 방식과 규모다.
재개발은 하나의 정비구역을 지정해 기반시설과 주택을 전면적으로 정비하는 방식이다. 반면 모아타운은 기존 도시조직을 어느 정도 유지하면서 여러 개의 모아주택 사업을 추진한다.
서울시는 모아주택에 추진위원회 설립 절차를 생략하고 통합심의를 운영하는 등 절차를 간소화하고, 용적률·층수 등 건축규제를 완화해 사업 속도를 높이고 있다.
특히 2022년에는 제2종 일반주거지역의 모아주택에 대해 최고 15층까지 건축할 수 있도록 심의기준을 완화했다. 올해 7월에는 제2종 일반주거지역의 ‘평균 13층’ 기준까지 폐지해 중·고층 개발이 가능하도록 규제를 더 완화했다.
다만 모아주택이라고 해서 모두 빠르게 준공되는 것은 아니다. 주민 동의, 조합 설립, 사업시행계획인가, 시공사 선정, 공사비와 분담금 문제 등이 사업기간을 좌우한다.
4년 만에 어디까지 왔나
모아타운은 빠르게 확대됐다.
서울시 자료에 따르면 2026년 3월 말 기준 24개 자치구에서 132곳이 추진됐다. 이후 사업이 추가돼 서울시가 8월 23일 발표한 최신 자료에서는 모아타운 137곳이 추진되고 있으며, 관리계획을 통해 약 13만호의 주택공급 기반이 마련된 것으로 집계됐다.
모아주택 역시 사업이 늘었다. 서울주거포털의 2026년 5월 말 누적 자료를 보면 2025년 말까지 조합설립 인가를 받은 모아주택은 185곳, 약 4만1천호였다. 2026년에는 5월 말까지 8곳, 약 4천호가 추가됐다.
다만 이 숫자를 곧바로 ‘공급된 주택’으로 볼 수는 없다.
8월 23일 서울시가 별도로 집계한 현재 추진 사업은 모아주택 156곳, 약 4만3천호 규모다. 이 가운데 사업시행계획인가를 마치고 착공을 앞둔 사업은 34곳, 약 5천호다.
즉 지금까지 모아주택은 후보지 선정→관리계획→조합설립 등 사업을 준비하는 단계가 크게 늘어난 반면, 실제 착공·준공은 이제 본격화되는 단계라고 보는 것이 맞다.
그 첫 결과물이 이번 광진구 한양연립이다.
서울시는 다시 속도를 높이고 있다
서울시는 8월 23일 ‘모아타운 쾌속통합 추진계획’을 발표했다.
목표는 2031년까지 모아주택 4만호 착공이다. 우선 착공이 가능한 146개 구역을 집중 관리하고, 사업 지연 지역에는 ‘찾아가는 신속해결지원단’을 투입하기로 했다.
신규 사업에는 ‘모아통합기획’을 도입한다. 공공·전문가·주민이 초기부터 함께 계획을 세우고 관리계획 수립과 조합설립을 병행해 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 약 6년에서 4.5년 수준으로 1.5년 단축한다는 계획이다.
서울시는 2030년까지 모아통합기획 후보지 100곳을 새로 선정해 추가로 12만호 규모의 주택공급 기반을 마련하겠다는 목표도 제시했다.
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